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文章来源：徐军农业网 | 2022-07-07

投资过热回报率低，二三线城市商业地产风险积聚

持续火热后，商业地产的泡沫越来越大。

春节过后，苏州市政府发布了马年首个地方房地产市场新政策《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》，多年来一直脱离调控中心的商业地产首次被地方政府纳入调控范畴。

苏州率先向商业地产“开刀”的原因在于，2013年以来，在中心城区新建的20家购物中心中，有近半数经营情况不理想，不少商业项目“有场无市”，少部分还无法开业。此举是为了改变苏州市商业地郎君豆产开发过剩的现状。

2月18日，苏提升济南都市圈、半岛城市群等重点区域的新材料会聚水平州市住建局召开通气会，表明此《意见》将于3月1日起试行，是针对部分开发商打“擦边球”的行为进行规范，保护购房者的合法权益，与“限售”无关。

事实上，苏州商业地产过剩并非孤例。最近几年，随着商业地产投资热情的持续高涨，国内商业地产不仅数量大增，而且很多项目的经营境况并不乐在采购中很容易进入品牌效应的误区观。

北京汉博商业投资管理有限公司总裁暴雪松在接受《中国经济时报》采访时表示，近来每年有150～200家大型购物中心投入运行，但真正运营状况好的最多也就10家。也就是说，大多数新入市的大型购物中心的生存状况堪忧。

投资过热

最近几年，历次楼市调控政策从中央到地方、从限价到限购，无不紧盯住宅市场，商业地产由此成为开发商和消费者双向规避调控政策的投资洼地，加上各地新区建设热潮的推动，其发展势头迅猛。

国家统计局的统计数据显示，从2009年开始，全国每年商业营业用房投资完成额累计以同比超过20%的速度增长，2010年和2011年的同比增速甚至超过30%，高于同期住宅投资完成额累计的增速。

中国指数研究院数据显示，2008～2010年，商业地产开发投资增加了2200多亿元，而2010～2012年，相关投资增加了4600多亿元。

一名商业地产研究人员表示，在全球十大在建购物中心规模最大的城市中，有8个在中国，成都、沈阳、天津等城市的商业地产过剩问题屡屡被业内提及。

自2013年下半年以后，在巨大的供应量面前，商业地产投资者经过上一年的“消耗”后，透支了购买力，成交量开始下滑。据不完全统计，2013年郑州在建和立项的城市综合体已超过53个，并且具有很大的商业体量，少则几万平方米，多则几十万平方米。苏州市商业联合会最新发布的数据显示，目前苏州中心城区已建各类购物中心超过40家，在建购物中心超过30家，总量已超过南京。

判断城市商业地产泡沫的一个重要指标就是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米上下，但苏州商业联合会的一份报告指出，苏州部分区域人均商业面积已经超过了3平方米。据苏州市商联会调查，2013年以来，在中心城区新建的20家购物中心中，有近半数经营情况不理想，不少商业项目“有场无市”，少部分还无法开业。

“井喷式”发展背后，是不同城市间的商业地产市场出现明显分化。在北、上、广、深等一线城市里，多数热点地块的写字楼、商铺供不应求，但是在众多二线城市，由于前期放量供应，需求不济，商业地产空置率居高不下。以写字楼为例，根据咨询机构世邦魏理仕的统计数据显示，成都、天津、沈阳等地的优质写字楼空置率超过40%，如果把范围拓展到整个写字楼物业，空置率还将大幅抬升。

英国《金融时报》引用的调查数据称，2012年中国大城市购物中心整体空置率上升，二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%；一线城市的空置率从2011年的7.9%增加至8.4%。然而，针对商业地产仅指商铺的开发投资却源源不断地增加。

开发商为何如此热衷于商业地产开发？

原因之一是，住宅被限购后投资者转为购买商业地产，地产商也因此转为开发商铺。另一种说法是，相比住宅，各地政府更倾向于出让能长期获取税收、安排就业的商业地产的开发用地，导致地产商被迫开发商业地产。

原因之二是，持续的宏观调控让地产商面临财务压力，开发商迫切希望改变财务结构，使企业能在市场拟丹参调控的环境下依然有现金流，因此转型商业地产开发。

有分析指出，商业地产相对过剩实际上源于政府与开发商的不谋而合。很多地方政府都热衷于新区开发，借此推动土地的销售、基础设施的建设、房地产的投资以及城市整体的发展，以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长，这种情形在众多二线城市尤为突出。

回报率低

开发商热衷商业地产开发，回报率到底有多高呢？

兰德咨询公司总裁宋延庆说，他曾对一部分上市地产的商用物业收益率进行统计，发现除个别房企外，大多数地产商的商业物业租金回报率只有3%～5%。

据了解，租金收入并不是开发商看好商业地产的必然原因。以2014年1月15日在港股挂牌的金轮天地01232，HK为例，截至2011年年底，金轮天地旗下商业物业租金收入为7954万元，仅占经营收入的15.2%，不到这些商业物业账面价值的3%。不过，这些物业的账面评估价值在过去3年中有大幅上涨，并为公司带来超过七成的账面收益，使得金轮天地不仅成功上市，还获得80倍的超额认购，融资7.6亿港元。

和金轮天地的情况类似，2013年在香港上市或增发的内地地产公司中，相当一部分公司最近3年的收益大幅依赖投资物业公允值变动。通过上市来兑现商业物业价值的账面升值部分，仅仅是开发商生意经中的一部分。此前调查发现，与住宅项目相比，商业地产开发商或者投资商在持有、经营商业地产时，从银行以及其他金融机构获得的抵押贷款比例要远超过住宅。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，不仅物业抵押比例高，开发商获得贷款也比开发住宅来得容易，这使得开发商对开发商业地产更有兴趣。

与此同时，商铺的空置并不影响高价销售，也是开发商热衷投资的一个原因。

以上海豫园附近的一个名为“豫城时尚”的商业地产项目为例，虽然大面积空置，但根据媒体报道，该项目对外售价依然高达14亿元，报价较购入时的价格上涨了近60%。

一些商业地产的营销代理公司认为，他们在销售商铺时，会策划商业地产的售后包租。他们事先会提高商铺的预期售价，然后将售价中的一部分作为租金回报，通过商业经营管理公司一次性或按年返回给投资者，以吸引后者高价购买。

此前，住建部虽然出台政策严禁商铺售后包租，但由于上述政策仅涉及预售项目，并且只禁止开发商承诺售后包租，很多房地产项目钻了政策的空子，自行成立或委托一家商场经营公司以高额租金回报要约租赁商铺，引诱购房者购买。

这些项目承诺的租金回报远远超过银行存款，很多商铺因此热销，但这些商铺所承诺的租金收入通常要高过目标租户承受的能力范围。当商铺的包租年限到期时，业主们往往发现，按照开发商之前承诺的租金，商铺根本租不出去。

泡沫危害大

中央财经大学中国金融发展研究院副院长同生辉指出，目前在宏观经济形势向好的情况下，市场需求稳步回升，同时由于人口密集，商业潜力巨大，一线城市商业地产开发过剩风险仍在可控范围内。但是，二线城市的第三产业的发展增长速度有限，如果继续过度开发甚至超前开发，则会给商业地产开发商带来隐患甚至引发地产行业的风险。

早在中国银监会2011年的年中工作会议上，银监会主席刘明康就曾公开表示，要对商业地产和二、三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出的风险警示。

事实上，商业地产泡沫一旦破灭，对经济的破坏力远超住宅。

对商业地产开发商来说，无论将项目卖给普通个人投资者，还是通过抵押贷款“卖”给银行，或者通过上市融资“卖”给资本市场，其套现能力都要比住宅强。也正是因为商业地产的套现途径远远多于住宅，才引起人们的忧虑：泡沫一旦破灭，所带来的市场震荡和对经济的破坏力会远超过住宅。

有业内人士呼吁，应当尽早完善针对商业地产的政策，并成立专门的机构来指导、规范商业地产开发。

据介绍，此前各级政府都有商业点办公室白枪杆，规范、指导各地商业地产的有序开发，但随着这一机构的撤并，目前这一方面的工作成为空长蕊柳白。

中国房地产业协会副会长朱中一曾在2013年召开的一个地产论坛上提出，包括商业地产在内的产业地产需要积极引导，由国家出台指导性的文件。除了需要国家出台指导开发政策，商业地产现行的估价方法也有待进一步修正。

与住宅和办公相比，以经营为目的的商铺不仅提供场地，其本身也是一种生产资料。即使在同一商圈，不同商场的盈利能力也不相同。现有的商业地产评估方式仅仅考虑了商业地产作为房地产的价值，却没有考虑到它作为生产资料的价值。但事实上，商业地产项目的不同租金就反映了不同盈利能力。在这样的背景下，以周边商场租金和售价作为参照，评估同一商圈其他商场物业价值的做法，其合理性有待探讨。

上海中原地产物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，商业地产的评估价值受两大因素影响，一是周边的租金价格，二是商铺本身的盈利能力。在评估时，我们应该尽可能地增加可参考样本，既考虑到商铺本身的盈利能力，也要考虑到周边的物业价值，最终的评估结果最好是一个范围，而不是某个具体数值。

世邦魏理仕重庆分公司董事总经理殷向荣认为，破解目前二线城市商业地产所面临的风险困境，应该采取更加积极、稳妥的措施：地方政府当以更加务实的态度预测未来需求及部署土地供应，通过完善规划选址、业态布局等，优化商业业态结构及用地布局，按照当地经济发展状况，使商业土地供应量更趋合理化，调控更加前瞻化。

来源：《新财经》

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